【重要ポイント20個 怒涛の解説！】 FP3級 ⑤不動産

FP2級技能士のきのこです。

「FP3級の試験に出るところ、要点だけ絞って全部教えて！」と思っていませんか？
超簡潔に全部がまとまっているものって、意外とないですよね。

FP試験は6科目に分かれています。
科目間での関連性はあまりないので、どの科目から勉強をはじめてもOKです。

不動産は他の分野と比べて、特に覚えることが多い科目と感じます。
特例なども多く出てくるため、「もう嫌だ…」と心が折れかけている人もいるのではないでしょうか。

本記事では、不動産の重要ポイントを20個ご紹介します。
試験直前の確認用としても役立つと思いますので、ぜひ参考にして下さい。

学習順番やまとめノート作りに悩んでいる方は、以下の記事も併せてお読みください。

不動産 重要ポイント20個

① 土地の価格

• 実勢価格(時価)：公的価格を目安に売主と買主で決める
• 公示価格：基準日1月1日、国土交通省発表
• 基準値標準価格：基準日7月1日、都道府県発表、評価割合は公示価格の100%
• 固定資産税評価額：基準日1月1日(3年に1度)、市町村発表、評価割合は公示価格の70%
• 相続税評価額：基準日1月1日、国税庁発表、評価割合は公示価格の80%

② 鑑定評価の方法

• 取引事例比較法：似たような取引事例から価格を求める
• 原価法：再調達原価に減価修正を加えて価格を求める
• 収益還元法：対象不動産が将来生み出すであろう純利益と最終的な売却価格から価格を求める

③ 不動産登記

• 表題部：所在地、面積、構造など
• 権利部 甲区：所有権に関して
• 権利部 乙区：所有権以外に関して
• 登記には対抗力があるが公信力はない
• 仮登記は登記の順位を保全するが対抗力はない

④ 宅地建物取引業

• 自ら行う売買/交換、売買/交換/貸借の媒介/代理は宅地建物取引業に該当する
• 自ら行う貸借は宅地建物取引業に該当しない
• 報酬の限度額は、売買等の価額×3%＋6万円

⑤ 宅地建物取引士

• 宅地建物取引業を行う事務所の従業員5人に対し、1人以上の専任の宅地建物取引士が必要
• 宅地建物取引士の独占業務は、①重要事項の説明、②重要事項説明書への記名押印、③契約書への記名押印
• 重要事項の説明は、契約成立前に宅地建物取引士証を提示して行う

⑥ 媒介契約

• 一般媒介契約：複数業者に依頼OK、自己発見取引OK、依頼者への報告義務なし、物件登録義務なし、契約有効期限の規制なし
• 専任媒介契約：複数業者に依頼NG、自己発見取引OK、依頼者への報告義務2週間に1回、物件登録義務7日以内、契約有効期限3カ月以内
• 専属専任媒介契約：複数業者に依頼NG、自己発見取引NG、依頼者への報告義務1週間に1回、物件登録義務5日以内、契約有効期限3カ月以内

⑦ 売買契約

• 解約手付の場合、買主は手付金放棄、売主は手付金の2倍を提供することで、解約が可能(相手方が履行未着手の場合のみ)
• 契約内容に適合しない不動産が引き渡された場合、買主は、不適合を知った日から1年以内に通知しなければ担保責任を追及できない
• 買主が担保責任を追及できるのは、権利を行使できることを知った時から5年間、権利を行使できるときから10年間
• 新築住宅の構造耐力上主要な部分については、売主に対して、建物の引渡しから最低10年間の瑕疵担保責任を義務付けている
• 壁芯面積は壁の中心線、内法面積は壁の内側で測定する
• 建築基準法上は、壁芯面積を使用する
• 登記簿上は、一戸建てには壁芯面積、マンション等には内法面積を使用する

⑧ 借地借家法 借地権

• 普通借地権には契約の更新があり、定期借地権には更新がない
• 普通借地権：契約期間30年以上、更新は初回20年・2回目以降10年、利用目的制限なし、契約方法制限なし
• 一般定期借地権：契約期間50年以上、更新なし、利用目的制限なし、契約方法は書面
• 事業用定期借地権：契約期間10年以上50年未満、更新なし、利用目的は事業用のみ、契約方法は公正証書
• 建物譲渡特約付借地権(建物付で返す)：契約期間30年以上、更新なし、利用目的制限なし、契約方法制限なし

⑨ 借地借家法 借家権

• 普通借家権には契約の更新があり、定期借家権には更新がない
• 普通借家権：契約期間1年以上(1年未満＝永遠)、契約方法制限なし
• 普通借家権の場合、貸主が正当事由をもって更新拒絶をしない限り、契約は自動更新される
• 定期借家権：契約期間自由(1年未満もOK)、契約方法は書面

⑩ 区分所有法

• マンションには専有部分/共有部分がある
• 一般的事項は、区分所有者・議決権の過半数の賛成で決議
• 規約の設定/変更/廃止は、区分所有者・議決権の4分の3以上の賛成で決議
• 建替えは、区分所有者・議決権の5分の4以上の賛成で決議

⑪ 都市計画法

• 都市計画区域は、市街化区域/市街化調整区域/非線引区域に分けられる
• 市街化区域は、既に市街地 or 10年以内に市街化する区域
• 市街化調整区域は、市街化を抑制する区域(禁止ではない)
• 一定面積以上の開発には都道府県知事の許可が必要

⑫ 建築基準法 用途制限・道路制限

• 用途制限は住居系/商業系/工業系で全13種類
• 2つの用途地域にまたがる場合は、面積の大きい方の制限を受ける
• 建築基準法上の道路＝幅員(道幅)4m以上の道路
• 2項道路＝幅員4m未満で、特定行政庁が認めた道路
• 敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない
• 2項道路の場合、道路の中心線から2m下がったところに建直し必要(セットバック)

⑬ 建築基準法 建蔽率・容積率

• 建蔽率＝建築面積÷敷地面積
• 特定行政庁が指定する角地は建蔽率10%UP
• 防火地域内の耐火建築物、準防火地域内の耐火/準耐火建築物は建蔽率10%UP
• 建蔽率80%の地域内で、防火地域内の耐火建築物は建蔽率の制限なし(100%)
• 防火地域と準防火地域にまたがる場合、厳しい方(防火地域)を適用する
• 容積率＝建築延べ面積÷敷地面積
• 前面道路の幅員が12m未満の場合は、(A)指定容積率 (B)前面道路の幅員×法定乗数 のうち小さい方を適用
• 建蔽率/容積率の異なる地域にまたがる場合、加重平均で計算する

⑭ 農地法

• 第3条：権利移動 ⇒ 農業委員会の許可が必要
• 第4条：転用 ⇒ 都道府県知事の許可が必要
• 第5条：権利移動＋転用 ⇒ 都道府県知事の許可が必要

⑮ 不動産取得税

• 地方税(都道府県)
• 不動産取得税＝課税標準×3%
• 宅地の場合は課税標準×1/2×3%

⑯ 消費税

• 国税
• 建物の譲渡/貸付、不動産の仲介手数料は課税対象
• 土地の譲渡/貸付、居住用賃貸物件の貸付は非課税

⑰ 固定資産税

• 地方税(市町村)
• 納税義務者は1月1日時点の所有者
• 固定資産税＝課税標準×税率(市町村が決定する)
• 住宅用地の場合、200㎡以下の部分は課税標準×1/6、200㎡超の部分は課税標準×1/3

⑱ 都市計画税

• 地方税(市町村)
• 課税対象は市街化区域にある土地・家屋
• 納税義務者は1月1日時点の所有者
• 都市計画税＝課税標準×税率(0.3%以内で市町村が決定する)
• 住宅用地の場合、200㎡以下の部分は課税標準×1/3、200㎡超の部分は課税標準×2/3

⑲ 譲渡時の特例

• 居住用財産の3,000万円の特別控除は、所有期間は不問、3年に1度のみ利用可
• 空き家の譲渡の特例は、相続開始日から3年経過する年の12月31日までに1億円以下で譲渡したものに限る
• 居住用財産の軽減税率の特例は、譲渡した年の1月1日時点で所有期間10年超の場合、6,000万円以下の部分の税率を14%とする
• 居住用財産の3,000万円の特別控除・居住用財産の軽減税率の特例は併用OK

⑳ 不動産の有効活用

• アパート/マンションは、需要が安定するが、空室リスクがある
• オフィスビルは、収益性が高いが、景気変動の影響を受ける
• 駐車場は、トラブルになりにくいが、初期投資が大きい(機械式)
• 店舗は、好立地であれば収益性が高いが、広い敷地が必要
• 不動産投資利回りには、単純利回り(諸経費を考慮しない)/NOI利回り(諸経費を考慮する)がある

まとめ

不動産の重要ポイント20個を一気におさらいしました。

不動産は、皆さんあまり馴染みのない分野かと思います。
しかし、マイホームを建てたい人にとっては、人生一度の大きな買い物。絶対に損しないためにも、しっかり知識をつけておきたいですね。
売買契約や借地借家法のあたりは、混乱しないように、比較をしながら表にまとめてみると良いと思います。諦めずに勉強を進めましょう！

他の科目についても同様に重要ポイントを紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

最後までお読み頂き、ありがとうございました！